Compromis de vente : comment le rédiger ?

Le compromis de vente sera le premier document officiel qui scellera l’accord entre le vendeur et l’acheteur au sujet du bien immobilier qui fait l’objet de la vente. Il doit être le plus précis possible pour exercer toute sa valeur et vous éviter le moindre ennui. Comment remplir le compromis de vente ? Quel doit être son contenu ? À quel moment devrez-vous verser des arrhes ? Voici quelques bonnes pratiques pour rédiger votre compromis de vente et permettre à votre transaction de se dérouler dans les meilleures conditions.

Le compromis de vente, quelle utilité ?

Le compromis de vente permet à l’acheteur de signifier au vendeur qu’il s’engage à acquérir son bien immobilier, tel que décrit dans le document, pour la valeur mentionnée, et sous réserve ou non d’obtenir son prêt immobilier. Il engage définitivement les deux parties (acheteur et vendeur), toutefois il existe une possibilité pour l’acheteur de revenir en arrière, mais cela est impossible pour le vendeur. Voir notre article Compromis de vente : droit de rétractation.

Quelles informations doit contenir le compromis de vente ?

Le texte doit être rédigé de la manière la plus précise possible afin d’éviter à l’acheteur comme au vendeur tout litige. Il est nécessaire d’y faire figurer les éléments suivants :

– l’origine du bien : le nom du précédent propriétaire, l’acte de vente précédent, l’acte notarié correspondant,

– l’adresse exacte du bien (pour les biens en copropriété, ne pas oublier de préciser l’escalier, le bâtiment, l’étage, la position de la porte d’entrée…)

– le descriptif détaillé du bien, en incluant ses annexes ainsi que ses équipements (notamment pour les cuisines et salles de bains). Pour les biens situés en copropriété, il est obligatoire d’en préciser la surface dès lors qu’elle excède 8m2,

– l’existence d’une éventuelle hypothèque ou d’une servitude,

– le prix de vente du bien ainsi que ses modalités de paiement : préciser si l’achat se fait au moyen d’un prêt immobilier, et dans ce cas l’existence ou non d’une clause suspensive de réalisation de la vente liée à l’obtention de l’emprunt demandé,

– le montant des honoraires du professionnel chargé de la vente du bien immobilier, et à qui incombe le paiement,

– la durée de la validité de cette promesse de vente ainsi que la date limite de signature de l’acte définitif de la vente,

– la date de disponibilité du bien (qui peut être différente de la date de signature de l’acte de vente définitif selon un accord qui serait conclu entre le propriétaire actuel et l’acquéreur),

– les conditions suspensives s’il en existe : par exemple l’obtention du prêt immobilier ou encore l’obtention d’un permis de construire,

– les coordonnées du vendeur et de l’acquéreur,

– et enfin le Dossier de Diagnostics Techniques aussi appelé DDT (pour connaître les éléments de ce dossier, vous pouvez consulter notre article Diagnostics immobiliers : documents obligatoires).

À quel moment verser des arrhes : avant ou après le compromis de vente ?

Il est très important, pour sécuriser votre transaction, de vous fier aux textes de lois relatifs au paiement des arrhes lors de votre investissement immobilier. Gardez bien en tête un principe à la fois simple et fondamental pour vous éviter toute déconvenue : vous ne devez strictement rien verser au vendeur tant que vous n’avez pas tous les deux apposé votre signature sur le compromis de vente.

Ne vous laissez surtout pas convaincre de « réserver » votre futur bien en donnant au vendeur de la main à la main quelque chèque ou espèces que ce soit sans avoir signé le compromis de vente !

En effet, c’est uniquement au moment de la signature de la promesse ou compromis de vente (en général devant notaire) que vous serez amené à verser des arrhes, autrement appelées « dépôt de garanties.

Ces arrhes correspondent généralement à 10% du prix de vente du bien et,légalement, ne pourront être versées que lorsque le délai de rétraction aura expiré, soit 7 jours après la signature du compromis de vente (voir notre article Compromis de vente : droit de rétractation). Dans la pratique, il arrive généralement que l’on vous demande de les verser à la signature du compromis de vente, mais dans ce cas elles n’ont de validité qu’à compter de la fin du délai de rétractation.

Auprès de qui signer le compromis de vente et que deviennent les arrhes versées ?

Vous pouvez rédiger et signer un compromis de vente de 3 façons :

– soit directement entre vous et le vendeur, ce que l’on appelle « une promesse de vente sous seing privé »

– soit entre vous et le vendeur par l’intermédiaire d’un agent immobilier, ce qui représentera aussi « une promesse de vente sous seing privé »

– soit par un acte authentique devant un officier public (notaire ou huissier) – fortement conseillé en particulier si la promesse est valable pour une durée supérieure à 18 mois.

Dans le cas d’un compromis de vente réalisée sous seing privé, nous vous recommandons de consigner les sommes versées au titre des arrhes auprès d’un notaire de votre choix en accord avec le vendeur.

Dans le cas d’une signature d’acte authentique devant un officier public, les arrhes seront obligatoirement versées à l’huissier ou au notaire chargé de la transaction.

Pour encore plus de détails, vous pouvez consulter le site officiel de l’administration publique (Vos droits – compromis de vente) ou celui des Notaires de France (Notaires de France – promesse de vente), encore plus détaillé et précis concernant les pratiques.