Article Droit de Preemption Homelyoo Chasseur Immobilier_2

Si vous vous apprêtez à acheter un bien immobilier, vous avez peut-être entendu parler du droit de préemption de la mairie, en particulier à Paris. En effet, il n’est pas rare que votre notaire, votre chasseur immobilier ou un agent immobilier vous ait expliqué qu’avant la signature de l’acte définitif de vente, la mairie pourrait exercer son droit de préemption sur le bien. Le droit de préemption est le moyen par lequel, dans certaines zones géographiques, la mairie peut décider d’acquérir de façon prioritaire un logement ou un immeuble au moment de sa vente. Attention, cela ne lui donne en aucun cas le droit de vous exproprier de votre logement : ce droit ne peut s’exercer qu’au moment de la transaction pour la vente du bien. Homelyoo vous aide à comprendre le fonctionnement du droit de préemption.

Le droit de préemption : définition

Littéralement, il s’agit de la possibilité légale, pour la mairie d’une commune, de détenir la priorité sur l’achat d’un bien immobilier qu’elle estime nécessaire à la conduite de son projet urbain. Cela signifie donc que le propriétaire du bien n’est pas tout à fait libre de le vendre à l’acquéreur qu’il avait sélectionné. En règle générale, la mairie ne peut faire valoir ce droit qu’à la condition que l’acquisition du bien permette la réalisation d’opérations d’aménagements urbains d’intérêt général (logements sociaux, lutte contre les logements insalubres, renouvellement du parc urbain…). Dans tous les cas, ce droit ne peut s’exercer qu’au moment de la transaction pour la vente du bien : il ne s’agit pas d’un droit d’expropriation.

 

Le droit de préemption à Paris

Sur la commune de Paris, il existe 2 formes de droit de préemption :

  1. Le droit de préemption simple : pour les biens faisant partie de copropriétés dont le règlement a été établi depuis moins de 10 ans à la date de la vente
  2. Le droit de préemption renforcé : 257 immeubles parisiens sont concernés par ce droit car ils sont destinés à créés des logements sociaux. Toutefois, la ville de Paris peut choisir de ne pas préempter un bien mis en vente dans ces immeubles.

Ainsi, vous comprendrez entre ces lignes que le droit de préemption à Paris ne s’exercera pas sur l’ensemble du parc immobilier de la capitale, mais bien sur des logements ciblés. Il se pourrait donc que vous soyez exempté de cette épée de damoclès lors de votre achat immobilier.

Pour connaître les secteurs couverts par le droit de préemption simple ou renforcé : http://www.paris.fr/actualites/preemption-liste-des-nouvelles-adresses-a-paris-2808

 

Les conséquences du droit de préemption sur votre achat immobilier

La mairie peut exercer son droit de préemption entre le moment où vous signer votre promesse de vente devant notaire (ou agent immobilier) et la réitération de la promesse par l’acte authentique de vente. C’est une des raisons pour lesquelles vous devez généralement laisser passer un délai minimum de 2 mois entre les deux actes. En effet, c’est le notaire qui se charge de réaliser les démarches informant la mairie de la transaction à venir.

A Paris, la mairie dispose d’un délai de 2 mois à compter de la réception du courrier du notaire appelé « Déclaration d’Intention d’Aliéner » (ou DIA), pour faire connaître son souhait d’acquérir en priorité un bien immobilier en cours de vente. Au-delà de ce délai et en l’absence de réponse écrite de la part de l’administration communale, la vente est réputée non préemptée : le bien pourra donc être acquis librement par l’acheteur initial.

Que se passe-t-il si la mairie souhaite exercer son droit de préemption sur le bien immobilier que vous souhaitez acquérir ? Si la mairie décide la préemption du bien, l’acheteur sera malheureusement dans l’obligation de céder sa place à la ville. Les sommes qu’il aura versées au titre du séquestre (5 à 10% de la valeur d’achat du bien en général) lui seront restituées. Il devra donc se remettre en quête d’un nouveau bien à acquérir et au processus légal que cela nécessite, espérant que sur le prochain bien qu’il souhaitera acquérir, il ne sera pas empêché par le droit de préemption au moment de la transaction.

Quant au vendeur, si la mairie souhaite préempter le bien au prix souhaité, il signera avec l’administration un acte notarié concluant la vente. Toutefois l’administration peut décider de négocier le prix, qu’elle proposera par lettre recommandée avec accusé de réception. Le vendeur disposera alors de 2 mois pour répondre soit en acceptant le prix proposé, soit en maintenant sa première offre, soit en renonçant à la vente de son bien.  Après réponse du vendeur, la mairie peut encore saisir le juge de l’expropriation, qui disposera de 15 jours pour fixer le prix de vente. A partir de cette étape, mairie et vendeur auront 2 mois pour faire connaître leur décision. Leur silence vaut acceptation du prix et transfert de propriété, qui sera concrétisé par un acte notarié dans les 3 mois.

 

Pour plus d’informations :

http://www.notaires.fr/fr/la-promesse-de-vente-et-le-compromis-de-vente

http://www.adil75.org/sites/default/files/upload/fiches-adil75/adil-vous-informe/droit_de_preemption_urbain.pdf

 

 

 

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