Le marché immobilier à Paris et sa proche banlieue vit des heures agitées depuis le début de l’année 2016. Les professionnels de l’immobilier font tous le même constat : du côté de l’offre, le marché est scindé en 2 segments. Celui des biens sans défaut, dont les estimations sont justes et qui partent rapidement. Et celui des biens imparfaits ou peu recherchés, qui peuvent rester des mois sans trouver preneur. Du côté de la demande, les acheteurs ont rarement été aussi nombreux. En cause ? Les taux d’intérêt des emprunts immobiliers, historiquement bas depuis mi-2015, qui continuent de créer des envies de devenir propriétaire avant la fin de l’année 2016.
Immobilier : un contexte favorable aux acheteurs grâce à des taux d’intérêt historiquement bas
Vous l’avez tous entendu au moins une fois autour de vous cette année : « c’est le bon moment pour acheter ». Que se cache-t-il derrière cette phrase que vous avez lue dans tous les journaux, magazines ou sites internet spécialisés, ou débattue au cours d’un dîner chez des amis ? Le fait est simple : les taux d’intérêt des emprunts immobiliers sont historiquement bas… et de façon plutôt durable depuis le milieu de l’année 2015. Alors les propriétaires renégocient leurs prêts ou investissent, et les locataires y voient une belle opportunité de devenir primo-accédants. Plus les taux sont bas, plus votre pouvoir d’achat est élevé ; vous êtes donc en position d’accéder à un logement que vous n’auriez pas pu obtenir 2 ans auparavant. Cette donne du marché immobilier rend la demande importante et diversifiée, à Paris comme dans la proche banlieue, notamment l’Ouest parisien.
En mars dernier, les taux d’intérêt pour vos emprunts immobiliers sont descendus sous la barre des 2% hors assurance : 1.97% en moyenne, selon l’Observatoire Crédit Logement (www.creditlogement.fr/Observatoire.asp ) ! Derrière cette moyenne, se cache des taux d’emprunt immobilier encore plus attractifs selon votre dossier : si vous avez un revenu aisé, un dossier solide et un apport conséquent, vous pouvez bénéficier d’un taux encore plus intéressant à 1.15% sur 15 ans ou à 1.41% sur 20 ans (hors assurance) si l’on en croit certains cas pratiques relevés par www.meilleurtaux.com ! Un contexte inédit, y compris si l’on se remémore le record historique du printemps dernier qui portait à 2.01% le taux d’intérêt moyen. Si l’on ajoute à cette spirale descendante les diverses aides à l’achat dont vous pouvez bénéficier selon votre profil d’acquéreur (prêt à taux zéro, dispositifs de défiscalisation, etc), vous comprendrez aisément que le volume de demandes soit décuplé.
Un marché immobilier coupé en deux : les « bons » et les « mauvais » biens
Face à cette demande volumineuse, l’offre se fait parfois attendre sur le marché immobilier parisien. En effet, si c’est le bon moment pour acheter, cela signifie donc que c’est aussi le bon moment pour vendre, et pourquoi pas pour vendre cher ? Toutefois, nombreux sont les propriétaires qui profitent de l’aubaine des taux d’intérêt pour placer leurs deniers dans un investissement locatif ou une résidence secondaire, pour ceux qui le peuvent. Les primo-accédants représentent donc la cible idéale pour ceux qui souhaitent revendre leur logement principal en vue de trouver un lieu de vie un peu plus grand que l’actuel. Un projet d’agrandissement de la famille à venir ou en cours finira de vous convaincre que c’est le moment idéal pour vendre (et donc pour acheter aussi). On se retrouve donc fréquemment avec 2 acheteurs pour 1 vendeur.
A ce moment précis, c’est la qualité du bien qui va faire la différence, et son positionnement prix. Le marché immobilier parisien et proche banlieue est actuellement clairement coupé en deux : d’un côté les « petites surfaces » sans défaut, bien situées, au bon prix et d’un autre côté les biens de grande superficie (exemple les 4 ou 5 pièces), ou ceux avec un défaut majeur.
Le marché immobilier à Paris propose une offre d’appartements de 2 et 3 pièces pléthorique à cette période de l’année, dans ce contexte économique de taux attractifs. Le printemps est tous les ans un moment actif : c’est la période choisie par les propriétaires pour mettre en vente leurs logements afin d’envisager une rentrée (scolaire) dans leur nouveau logement. Mais en 2016, ils se retrouvent harcelés d’appels et de visites… en quelques heures seulement. Car les acheteurs sont plus nombreux que les vendeurs sur ce type de biens, en particulier si l’appartement est en bon état et n’a pas de problème majeur. Il n’est pas rare de constater qu’une offre parue sur un site d’annonces immobilières le lundi matin soit désactivée le lendemain matin à la première heure ! Les appartements de 2 pièces sans défaut et bien situés, positionnés entre 300 000 et 400 000€ peuvent parfois se vendre en 1 h ! C’est une machine infernale qui oblige les acheteurs à faire preuve d’une réactivité et d’une disponibilité sans précédent. Chez Homelyoo, il nous est arrivé récemment de devoir faire une offre au prix en sortant de notre pré-visite afin que notre client puisse revenir voir le bien le soir-même et avoir une chance d’en devenir propriétaire, car 30 minutes après notre visite c’eut été trop tard : un particulier faisait la même offre ! Le degré de stress, d’adrénaline et d’urgence sur ce segment du marché est particulièrement important depuis le mois de février dernier notamment.
Sur les biens de plus de 4 à 5 pièces, la demande est plus nuancée. De fait, les primo-accédants sont beaucoup plus rares sur ce segment, dont le ticket d’entrée sur le marché immobilier parisien est très élevé. A Asnières-sur-Seine par exemple, on parle d’une enveloppe entre 670 000 € et 1 000 000 € selon le quartier et les prestations recherchées. Pourtant, lorsque l’appartement ou la maison présente des prestations qualitatives et un positionnement prix cohérent, il n’est pas rare de le voir vendu en 1 journée.
A Paris, ce segment aussi connaît quelques déconvenues et les biens restent sur le marché plus longtemps avant de trouver preneur. Car le budget nécessaire est tel que les acheteurs préfèreront parfois aller l’investir en proche banlieue pour s’offrir un petit bout de terrasse ou de jardin : l’arrivée des beaux jours les y encourageant grandement.
Des prix immobiliers mieux positionnés, mais parfois dépassés
Le marché de l’immobilier à Paris et proche banlieue s’est aussi énormément professionnalisé chez les particuliers ! En effet, aidés par les sites internet qui ont développé des outils de cartographie de prix ou par des agences immobilières qui n’hésitent plus à proposer gratuitement des estimations de biens pour récolter de mandats de vente, ils positionnent plus facilement leurs biens dans le marché. Ils peuvent comparer, visualiser le prix moyen estimé de leur quartier, etc. Ces indications ont des limites que nous connaissons lorsque nous estimons un bien en tant que professionnel de l’immobilier, mais elles ont une vertu : les vendeurs sont devenus plus rationnels et les prix proposés plus réalistes. Aussi, dans ce contexte de 2 acheteurs pour 1 vendeur, la négociation est souvent propice à celui qui sera le premier à faire une offre » au prix », c’est-à-dire au prix affiché (sans négociation).
A Paris comme dans les villes prisées de la proche banlieue ouest, cela peut même aller encore plus loin. Certains vendeurs, conscients de la forte demande et de la faiblesse de l’offre, se permettent de sur-évaluer légèrement leurs biens (que ce soit en le vendant par eux-mêmes ou via une agence immobilière). Ainsi, lorsque nous estimons le bien convoité par nos clients, il nous arrive parfois de devoir leur dire que le bien mériterait d’être acheté « statistiquement » plutôt à 10 ou 20 000 euros de moins que le prix affiché, mais que les prestations proposées et la quantité d’acquéreurs potentiels en concurrence entraineront un prix d’achat proche du prix affiché ou égal au prix affiché. Chez Homelyoo, nous estimons que sur les mois d’Avril-Mai 2016, les biens que nous avons visités et estimés pour nos clients acquéreurs se sont vendus en moyenne 5% de plus que le prix « statistique » envisagé en réalisant un benchmarck à l’aide de l’outil commercialisé par les Notaires de Paris-IDF (base BIEN : Base d’Informations Economiques Notariales, qui regroupent les critères des transactions réalisées).
La conséquence de tous ces ingrédients réunis sur le marché immobilier à Paris et en proche banlieue : un besoin grandissant indispensable de réactivité et d’expertise pour faire face à l’urgence permanente créée par un volume d’acheteurs 2 fois plus importants que le volume de vendeurs.
pour en savoir plus sur le Prêt à Taux Zéro ou PTZ : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F10871
pour en savoir plus sur le dispositif Pinel : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31151