Les prix de l’immobilier à Paris vont-ils baisser à cause de la crise sanitaire ?

Avec la fin du confinement, le marché et les prix de l’immobilier à Paris ont temporairement affiché une dynamique remarquée par les professionnels du secteur. Soutenus par des taux d’emprunt qui restaient attractifs, nous avons pu observer un effet de rattrapage sur les transactions. Mais depuis le mois de septembre, la situation sanitaire et économique semble se dégrader : quelles sont conséquences sur le marché immobilier parisien ? Quel est l’impact du contexte économique sur le prix de l’immobilier à Paris ?

Les prix de l’immobilier à Paris : de records en records

Le marché immobilier à Paris nous a habitués à des taux de croissance records sur les 5 dernières années, tant sur le nombre de transactions que sur la valeur du mètre carré. Ce dernier indicateur affichant fièrement des +5 à +8% annuels, voire plus selon les secteurs de la capitale. Résultat : les prix de l’immobilier à Paris ont enregistré une hausse de +35% au mètre carré entre début 2015 et mi-2020 (1) ! A tel point que tous les acteurs de la chaîne immobilière, du vendeur à l’acquéreur, en passant par les intermédiaires agents ou mandataires immobiliers avaient quasiment fini par trouver cela normal. L’immobilier parisien devenant ainsi un marché ultra-tendu où il fallait décider de s’endetter pour 20 ou 25 ans en moins de 5 minutes si l’on ne voulait pas se faire souffler l’appartement de ses rêves ! La demande, poussée par des taux d’emprunt immobilier historiquement bas, y était largement supérieure à l’offre disponible à la vente. Le marché immobilier à Paris était sans conteste un marché de vendeurs, au sens où ce sont eux qui y avaient le pouvoir. En témoigne l’indicateur de tension immobilière calculé par Meilleurs Agents (ITI) : 26% d’acheteurs de plus que de vendeurs sur l’année 2019 (2) . Pas étonnant que les prix de l’immobilier à Paris aient ainsi continué de grimper, les acquéreurs acceptant régulièrement de surpayer les biens sans défaut majeur, lassés de ne pas réussir à concrétiser leurs projets.

Evolution du prix au m2 des appartements anciens de T1 2015 à T2 2020 (source Notaires)

Coup d’arrêt sur le marché immobilier à Paris…et ailleurs

Rien ne semblait pouvoir enrayer cette mécanique. Rien, sauf une crise majeure. Avec des taux d’emprunt historiquement bas, le secteur n’imaginait, au pire, qu’une menace semblable à la crise des subprimes de 2008. Chacun pérorant que le marché immobilier à Paris saurait y résister mieux qu’ailleurs. Personne ne pouvait envisager une pandémie si dramatique qu’elle mettrait au tapis non seulement la santé de nos concitoyens, mais aussi toute l’économie mondiale. Avec le confinement de toute la population à partir de la mi-mars, le marché immobilier français et parisien s’est retrouvé, comme les autres secteurs de l’économie, paralysé par l’impossibilité d’agir.

Transactions à l’arrêt. Chaque maillon de la chaîne immobilière était empêché de continuer : agents immobiliers, mandataires immobiliers, diagnostiqueurs, notaires… à quelques rares exceptions de signatures électroniques rapidement mises en place par ceux qui pouvaient assurer un service minimum. Après deux mois d’arrêt forcé, le marché immobilier parisien a repris sa course folle. À tous les projets mis sous cloche pendant deux mois d’empêchement, se sont ajoutés les nombreux projets qui ont été déclenchés par confinement : besoin d’une pièce en plus, besoin d’un extérieur, envie de changer de vie pour s’installer en banlieue ou en province, sans compter les séparations…

L’impact de la crise du COVID-19 sur les prix de l’immobilier à Paris

Une dynamique incroyable qui a pu monter à la tête de certains décideurs du secteur. « La seule certitude est qu’actuellement le dynamisme du marché n’est pas impacté par la crise sanitaire », se réjouissait encore Laurent Vimont, Président de Century 21 le 17 août 2020, à propos du marché immobilier français (3). Au sujet des prix de l’immobilier à Paris, il n’hésitait pas à ajouter « Ils font plus que se maintenir, ils continuent à monter …/… En France, le prix au m2 n’a jamais été aussi élevé. A Paris, les prix augmentent de 7,4 % sur un an ».

Pourtant, bien avant l’été, un grand expert du secteur immobilier, Henry Buzy-Cazaux, Président de l’Institut du Management des Services Immobiliers, alertait sur les conséquences à venir de la crise sanitaire sur l’économie, le pouvoir d’achat des ménages, et donc leurs possibilités d’accéder au logement. Il anticipait déjà un coup d’arrêt sur le marché immobilier en zones tendues et en particulier à Paris. Selon Henry Buzy-Cazaux, le discours très (trop ?) commercial des grands réseaux immobiliers pouvait même inciter certains vendeurs, peu pressés de céder leur bien, à être inflexibles sur leur prix et ainsi bloquer le marché. Les chiffres sur l’état du marché et des prix immobiliers à Paris publiés à la rentrée prouveront qu’il avait raison (dans le Figaro Immo du 15/08/2020) (4).

Des taux de crédit immobilier toujours attractifs mais des conditions d’octroi resserrées

Ceux qui notaient sa dynamique encore au début du mois de septembre ne l’ont pas forcément vu venir. Les taux d’emprunt immobiliers sont restés particulièrement attractifs pour les ménages, mais aucune mesure n’est venue assouplir les conditions d’accès au crédit de la part du HCSF (Haut Conseil pour la Sécurité Financière), comme on aurait pu s’y attendre. « La part des dossiers refusés entre janvier à mi-juin atteint 9,8 % contre 6,6 % de janvier à fin mai », s’inquiétait Sandrine Allonier, porte-parole du courtier en ligne Vousfinancer.com, au mois de juin (5).

La quasi-totalité des banques réclament désormais systématiquement au moins 10% d’apport. Et pour se donner toutes les chances de décrocher son crédit, mieux vaut prévoir d’apporter 20% du montant du projet immobilier. Quand on connaît la valeur des biens sur le marché immobilier à Paris, autant dire que le nombre d’acquéreurs éligibles va se restreindre drastiquement. « 20% d’apport à Paris par exemple, alors que le montant moyen d’une transaction oscille autour de 600.000 euros, cela veut dire que pour être certain d’avoir son crédit il vaut mieux avoir 120.000 euros de côté. » (6)

Le gouvernement français n’a pas non plus débloqué d’aide pour favoriser l’accès au logement ancien dans son plan de relance. Conséquence : le nombre de refus de prêt a augmenté significativement depuis le mois de septembre ! Une tendance que l’on observe sur l’ensemble du territoire, mais qui produit aussi ses effets sur le marché immobilier à Paris et sur les prix.

Le marché immobilier à Paris depuis la rentrée

Après une phase de multiplication des offres du printemps à l’été, la rentrée de septembre a connu un léger ralentissement dans la publication des biens mis en vente. Historiquement, le mois de septembre a souvent été le temps d’une légère pause : les familles s’occupent prioritairement de la rentrée scolaire des enfants et de la mise en place des nouveaux agendas scolaires et périscolaires, les jeunes actifs prennent leurs marques dans d’éventuels nouveaux jobs, et les foyers tentaient de temporiser leurs dépenses après un été à jouer souvent la cigale. Pas étonnant donc de constater un léger coup de moins de bien sur le marché immobilier à Paris sur cette période.

Toutefois, les indicateurs de l’évolution du virus COVID-19 ont recommencé à se dégrader. La crise sanitaire, un temps mise entre parenthèses avec l’insouciance de l’été, s’est rappelée au programme de l’automne. Et avec elle ses mauvaises nouvelles. L’état d’esprit des français n’est plus au beau fixe. Aux projets de changements de vie est venue se heurter une réalité beaucoup moins porteuse d’espoir. Or, on le sait depuis toujours : le moral (et on devrait ajouter « la santé ») des français est une condition élémentaire de leur consommation et par conséquent de leurs projets immobiliers.

Le marché immobilier à Paris entame-t-il sa mue ?

L’offre d’appartements mis en vente sur le marché immobilier à Paris commence à retrouver des volumes plus faibles qu’au déconfinement. Pourtant, les vendeurs ont continué de chercher la gourmandise avec des prix/m2 affichés à des valeurs d’avant mars, alors que les acquéreurs ne sont plus prêts à les accepter. Par conséquent, les biens restent sur le marché plus longtemps, de quelques jours à quelques semaines. Cela pourrait sembler normal si l’on n’avait pas connu depuis 5 ans une frénésie de vente et d’achat, obligeant les acquéreurs à faire une offre alors même qu’ils venaient de visiter l’appartement ! Le marché immobilier à Paris serait-il en train de se retourner ? Les prix de l’immobilier à Paris sont-ils en train de marquer le pas ? Les acquéreurs finançables ne sont plus légion ; les vendeurs auront moins de choix s’ils veulent s’engager dans des transactions fiables financièrement. Le temps de la négociation est-il revenu ? C’est en tous cas ce que nous pouvons constater depuis environ un mois dans le cadre de nos recherches.

Le marché immobilier parisien vient de ralentir. Les prix de l’immobilier à Paris marquent un temps d’arrêt. Les acquéreurs ont désormais une moindre pression sur leurs épaules et plus de temps pour réfléchir à leurs choix, comparer les biens, et s’engager en connaissance de cause. En tant que professionnels au service des acquéreurs pour sécuriser leurs transactions, nous ne pouvons que nous réjouir d’une telle tendance (le rôle du chasseur immobilier) Mais restons prudents sur les effets d’un tel phénomène : il n’est dans l’intérêt ni des particuliers, ni des professionnels, que le marché immobilier parisien aille jusqu’à se gripper. Gageons que le HCSF et le gouvernement sauront mettre en place les mesures nécessaires pour soutenir suffisamment la demande, à Paris comme ailleurs. À suivre…

Sources : (1) Paris Notaires Services, Prix au m² des appartements anciens sous-jacents aux indices Notaires-INSEE https://basebien.com/PNSPublic/DocPublic/Historiquedesprixdesappartementspardep.pdf

(2) Meilleurs Agents « Les tendances du marché immobilier français en 2019 », https://www.meilleursagents.com/wikimmo/uploads/2019/12/Rapport-Les-tendances-du-marche-immobilier-francais-2019-Meilleurs-Agents.pdf

(3) Le Figaro Immo, 17/08/2020 https://immobilier.lefigaro.fr/annonces/edito/acheter/j-achete/laurent-vimont-le-marche-reste-dynamique-car-il

(4) Le Figaro Immo, 15/08/2020, « Les prix de l’immobilier à Paris vont-ils vraiment baisser à la rentrée? » https://immobilier.lefigaro.fr/article/les-prix-de-l-immobilier-a-paris-vont-ils-vraiment-baisser-a-la-rentree_23c69afc-dd41-11ea-8348-292a2c043789/

(5)Le Parisien, 19/06/2020, « Immobilier : la hausse des refus de prêts se confirme »
https://www.leparisien.fr/immobilier/immobilier-la-hausse-des-refus-de-prets-se-confirme-19-06-2020-8338263.php

(6) BFM Immo, 14/09/2020, « Crédit immobilier : les banques prennet de plus en plus de précaution et les refus explosent » https://www.lavieimmo.com/taux-emprunt/credit-immobilier-les-banques-prennent-de-plus-en-plus-de-precautions-et-les-refus-explosent-49390.html

Crédit photo : Alexander Kagan